İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

1. Giriş

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) Madde 299 hükmü uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikteondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilmekte olup kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli ve bunların dışında kalan diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır (“TBK 300”).

Günümüzde özellikle büyük şehirlerde gayrimenkul satış ve kira fiyatlarında görülen ciddi artışlar neticesinde kira hukukunda tahliye davalarının çoğunluğunu kiralananın kiraya veren tarafından konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini konu alan davaların oluşturduğu görülmektedir.

TBK Madde 350 hükmü ile kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi olması hali kira sözleşmesini tahliye davası açmak suretiyle sonlandırabilmesi için geçerli hukuki gerekçelerden biri olarak düzenlenmektedir.

Kiracının gereksinim nedeniyle tahliye edilebilmesi için TBK’da gereksinimin “gerçek ve samimi” olması gerekliliği düzenlenmiştir. Ayrıca, kira sözleşmesi ancak belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılabilen tahliye davası ile sonlandırılabilecektir.

İşbu yazımızda, içinde bulunduğumuz dönemde neredeyse tüm kiracı ve kiraya verenlerin gündeminde olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları ve özelliklerine ve ilgili mevzuat ve Yargıtay içtihatlarına değinilecektir.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

TBK 350 hükmü uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Mevzuatta özel olarak düzenlenmiş olan bu dava türü bozucu yenilik doğuran bir dava olup ilgili mahkemece yargılama neticesinde kiralananın tahliyesine karar verilmesi halinde taraflar arasındaki kira sözleşmesi sona ermiş olur.

Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için aşağıda yer alan şartların mevcut olması gerekmektedir:

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi olması,
• Bu kişilerin ihtiyacının gerçek, zorunlu, samimi ve sürekli olması,
• Davanın 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmış olması. 

3. Gerçek ve Samimi İhtiyaç Olarak Kabul Edilen Haller Nelerdir?

Yargıtay içtihatları uyarınca kiralayanın kiralanan taşınmazı kendisinin veya TBK Madde 350’de sıralanan kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmesi için bu ihtiyacının samimi, gerçek, zorunlu ve sürekli olması gerekmektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mahkeme, kiralayanın iddia ettiği ihtiyacın mevcudiyetini ve samimi, gerçek, zorunlu ve sürekli bir ihtiyaç olup olmadığını her bir somut olaya göre detaylıca inceleyecektir. Kiralanan konut veya işyeri ihtiyacını her türlü delille ispat edebilir. Mahkeme de bu hususu araştırmak için tanık dinleyebileceği gibi keşif veya bilirkişi incelemesi yapabilecektir.

Önemle belirtmek gerekir ki kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekliliği kabul edilmekte olup bu doğrultuda doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2005/8261 E, 2005/9755 K.) İlaveten ihtiyaç sebebinin davanın açıldığı sırada var olmasının yeterli olmadığı, yargılamanın devam ettiği sırada da devam etmesi gerekliliğine Yargıtay içtihatlarında değinilmektedir (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2012/814 E, 2012/4701 K.). 

Gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilen hallerin başında kiraya verenin de kiracı olması durumu gelmektedir. Bunun dışında somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecek olmakla birlikte aşağıdaki haller çoğunlukla gerçek ve samimi ihtiyaç olarak değerlendirilmektedir:

• Kiraya verenin başkalarıyla ev paylaşması,
• Kiraya verenin eşiyle yaşaması ve ayrı yaşama için haklı gerekçesi olması,
• Sağlık sebepleri
• Kiraya verenin konutunun bulunduğu yere taşınması,
• Kiraya verenin veya ilgili maddede sayılan kişilerin evlilik nedeniyle kiralananda oturmak istemesi,
• Kiralananın kiralayanın oturduğu yere göre daha emniyetli olması,
• Değişen yaşam koşulları sonucunda yazlık konutun sürekli konut olarak kullanılmak istenmesi,
• Kiralananın fiziken/ekonomik olarak/konum olarak daha elverişli olması (Örneğin; Kiralananda spor salonu, yüzme havuzu vb. bulunması, kiralananın aidatının veya diğer giderlerinin daha düşük olması, kiralananın kiralayanın çocuğunun okuluna, kendisinin veya eşinin işine yakınlığı)
• Kiraya verenin yeni ihtiyaçlarının doğması,
• Kiraya verenin konut veya işyerinde kirada olması ve tahliye tehdidi altında olması,
• Kiraya verenin kiralananı ikinci iş yapmak için kullanmak istemesi, kiraya verenin işlerinin büyümesi, kiralanan taşınmazın kiraya verenin işyeri olarak kullanımı için daha elverişli olması,

Yargıtay içtihatlarında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak değerlendirilmeyen bazı haller de aşağıdaki gibidir:

• Muhtemel ve uzun süreye bağlı ihtiyaçlar,
• Kiraya verenin kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgede elverişli başkaca taşınmazı olması,
• Tahliye davasından önce kiracı ile kira bedelinde ve tahliyede uyuşmazlık yaşanması,
• Lise öğrencisinin üniversite sınavına hazırlanmak için ailesiyle aynı şehirde başka konutta tek başına oturması,
• Şirketin kiraya veren olduğu hallerde şirket yöneticisinin veya ortağının ihtiyacı,
• Evlilik nedeniyle ihtiyaç durumunda evlilik için somut adımların atılmamış olması.

4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimlerin İhtiyacı İçin Açılabilir?

TBK Madde 350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacı için açılabilir.

Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler her bir somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecektir. Örneğin, kiraya verenin kardeşi TBK Madde 350’de sayılmamakla birlikte 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) Madde 364 hükmü uyarınca kiraya verenin kendisinin refah içinde bulunması ve kardeşinin yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek olması halinde bakmakla yükümlü olduğu kişiler arasında değerlendirilebilecektir. Yargıtay içtihatları uyarınca yeme, içme, barınma gibi bir kişinin maddi varlığı için gerekli ve zorunlu masraflarını karşılayabilecek düzeyde geliri bulunmayan kişiler yoksul kabul edilmektedir. Böyle bir durumda, yoksulluğa düşebilecek ve yardıma ihtiyaç duyan kardeşine mevzuat uyarınca bakmakla yükümlü olan kiraya veren kardeşinin ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini talep edebilecektir. 

5. Tahliye Sonrası Üçüncü Kişiye Kiralama Sonucunda Tazminat

TBK Madde 355 hükmünde ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın herhangi bir haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başka bir üçüncü kişiye kiralanamayacağı düzenlenmektedir. Bu hükmün yaptırımı olarak kiraya verenin bu yeniden kiralama yasağına aykırı davranması halinde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeme yükümlülüğü doğmaktadır.

Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde ödenecek olan tazminat bir medeni hukuk cezası olarak düzenlenmiş olup kiracı 1 yıllık kira bedelini herhangi bir zarar ispatına gerek olmaksızın kiraya verenden talep edebilir. Ancak kiracının zararı 1 yıllık kira bedelini aşıyorsa, aşan tutarı da ispat ederek kiraya verenden talep edebilir.

6. Hak Düşürücü Süre

TBK Madde 350 hükmüne göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının açılması belirli sürelere bağlanmıştır. Bu kapsamda belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler TBK Madde 328 ve 329 hükümleri olup bu maddelere göre kiraya veren ihtiyaç nedeniyle kiracısını çıkarmak için altı aylık fesih döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uymalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi kabul edilmekte olup kiralayan bu doğrultuda altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih döneminin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak kiralayanın tahliyesini isteyebilir.

Bir örnekle ifade etmek gerekirse, 01.02.2022 tarihli bir belirsiz süreli kira sözleşmesinde her altı ay bir fesih dönemi olarak kabul edilmekte olup 01.02.2022-30.07.2022 ilk fesih dönemi, 01.08.2022-31.01.2023 ikinci fesih dönemi ve 01.02.2023-30.07.2023 üçüncü fesih dönemidir. Bu kapsamda, kiraya verenin gerçek ve samimi ihtiyacının 2023 Mart ayında ortaya çıkması halinde kiraya veren en geç 31.04.2023 tarihine kadar kiracıya bildirimde bulunarak 01.08.2023-31.08.2023 tarihleri arasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmak durumundadır.

7. Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin değildir. Bu nedenle davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir.

8. Sonuç

İşbu yazımızda, kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası incelenmiş olup, şayet yukarıda yer vermiş olduğumuz içtihatlar uyarınca gerçek ve samimi ihtiyaç olarak değerlendirilen haller mevcutsa, özellikle hak düşürücü süreler önem arz ettiğinden herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına bir avukat aracılığıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını ikame edilebileceğini belirtmek isteriz.